Tuesday, January 03, 2017

房屋貸款

二個因素須要考量: 利率, 償還房貸的方式

利率

1.貼現率(discounted rate)
  • 房貸利率不會隨著中央銀行公告的利率而有調整的空間(但若利率走勢有所揚升時, 貼現率型的房貸利率反而會隨著高升)
2.銀行牌告利率(tracker rate)
  • 房貸利率隨著銀行牌告的基本利率而變動
  • 若銀行公告的利率隨著中央銀行公告的放款利率而時高時低時, 你的房貸利率也會隨之高低變化
3.標準浮動利率(standard variable rate)
  • 房貨利率會有高有低
  • 由借款者決定貸款利率為何
  • 此種房貸利息高, 宜敬而遠之
4.定期償還房貸(repayment)
  • 只先繳利息, 或是綜合二種還款方式
  • 若你選擇的是"只先償還利息"的方式, 你每個月的應繳金額會較低, 但這只有償還房貸的利息, 而未償還本金

避免購買房貸免責賠償保險 (mortgage indemnity premium, MIP)
當你延遲給付房貸時, 對於銀行的一種保障, 銀行會將保險費算在房貸中
當借款人申請房貸的額度佔了整個房屋款項的大部分時, 例如9成, 就會要求借款人強制加保這項保險

莫向房貸掮客購買任何房屋險---因其最昂貴

注意若提早償還房貸, 是否會有任何罰款

隨時準備轉換不同的貸款銀行的方案
無必要從頭到尾都守著同一間銀行的貸款方案, 你可在幾年之間評估一下手上房貸利率及整體狀況, 看看有無必要將房貸轉到比較好的方案上

二胎房貸
若你有二胎房貸, 同時還有別的債款要清償, 你可和欠款銀行商談, 將貸款轉為暫時只支付利息的型態, 如此可降低你的每月應付最低額度, 讓你稍微喘口氣, 之後你可以把貸款型態再轉為原本的每月支付本利的型態

若頭期款低於房價20%, 你還必須為你的房貸繳交私人貸款保險費 (private mortgage insurance, PMI), 用來保護貸方, 以防你拖欠貸款所造成的損失, 通常這筆光費是貸款額的0.05%, 你可能會被要求先支付一部分的錢, 然後剩下的再以分期方式按月繳交, 一直到你至少已經支付了房價20%的金額之後, 才能免除繳交PMI

有個方法可免除PMI, ---附加貸款 (piggyback loan, 即二胎房貸)
若無法負荷20%頭期款, 若你的頭期款低於20%, 在你付出房價的10%頭期款時, 你可從一家銀行借80%房價的貸款, 再向另一家銀行借10%的貨款(利率會較高)
相較於傳統支付20%的頭期款相比,此方法的每月利息支出較高, 每月房貸支出也較高

如何早日付清房貸
每一年多還一次一個月分的分期付款貸款---一年多付一次

在正常的市場中, 大部分房子一年可以增值4%到5%
你買了一間10萬元的房子, 付2萬元頭期款 (20%)
房子一年增值4%, 增值金額為4000元; 但這不是10萬元增值4000元, 因為你只投資了2萬元, 故是2萬元的投資增值了4000元, 投資報酬率為20%
理論上, 你在房地產上付頭期款越少, 賣掉房子時, 所賺的利潤就越高
以上例為例, 若你只付1萬元頭期款, 你的投資報酬率為40% (增值金額4000元是頭期款1萬元的40%)

儘早付清房貸, 莫因想抵稅故, 乃慢慢還房貸
萬一你失業或生病,退休, 沒有收入, 便沒錢付房貨, 你要住哪兒?


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